Die häufigsten Fragen und Antworten rund um den Verkauf eines Hauses

Wechselt ein Haus den Eigentümer, muss nicht nur der Käufer die Grunderwerbsteuer und später jährlich die Grundsteuer zahlen, auch von Ihnen als Verkäufer verlangt das Finanzamt unter Umständen eine Steuer. Damit es kein böses Erwachen gibt, sollten Sie sich von uns beraten lassen. Wir kennen die aktuellen Steuersätze und Vorschriften genau und helfen Ihnen, finanzielle Risiken zu vermeiden.

Wenn Sie ein Haus verkaufen, müssen Sie grundsätzlich eine Spekulationssteuer zahlen. Wie hoch sie ist, wird von der Höhe des Wertzuwachses bestimmt und von Ihrem Einkommenssteuersatz. Es gibt jedoch Ausnahmen, wann für Sie als Eigentümer keine Spekulationssteuer fällig wird:

Sie haben die Immobilie mehr als zehn Jahre vor dem Verkauf angeschafft oder Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt.

Sollte auf Sie keine der beiden Ausnahmen zutreffen, ist eine umfassende Beratung und sorgfältige Wertermittlung äußerst wichtig. Das Finanzamt nutzt für die Wertermittlung, anhand derer sich die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer bemisst, oftmals ungenauere Verfahren als offizielle Gutachter und setzt unter Umständen die Steuerabgabe zu hoch an. Im Streitfall müssen Sie zweifelsfrei nachweisen können, dass der tatsächliche Immobilienwert geringer ist.

Der Verkehrswert wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren ermittelt und zieht dafür objektive Faktoren heran. Welches Verfahren in welchem Fall angewandt wird, bestimmt die Immobilienwertermittlungsverordnung.

Die darin festgeschriebenen Verfahren berücksichtigen jedoch die Marktsituation, das potenzielle Kaufinteresse sowie die Besonderheiten Ihres Hauses kaum. Somit erhalten Sie zwar einen guten Anhaltspunkt, welchen Verkaufspreis Sie nicht unterschreiten sollten. Wenn Sie uns mit dem Hausverkauf beauftragen, berücksichtigen wir bei unserer Angebotspreisempfehlung aber auch zusätzliche Aspekte wie:

• Zielgruppe
• Infrastruktur
• Modernisierung
• besondere Ausstattungsmerkmale
• und mehr

Professionelle Makler wie wir können häufig durch langjährige Erfahrung, besondere Marktkenntnis sowie maßgeschneiderte Vermarktung einen Verkaufserlös erzielen, der den Verkehrswert übersteigt.

Früher oder später müssen Sie Ihren Kaufinteressenten zahlreiche Unterlagen und Dokumente vorlegen, um zu belegen, was Sie vorher vielleicht nur mündlich erzählt haben. Hier sind einige Beispiele:

• Katasterplan mit Grundstückslage
• aktueller Grundbuchauszug
• Grundrisszeichnungen und Baupläne
• Baulastenverzeichnis, falls Baulasten eingetragen sind
• Schriftverkehr mit der Denkmalschutzbehörde bei Häusern, die unter Denkmalschutz stehen
• Grundsteuerbescheid
• Gebäudeversicherungspolice
• Baugenehmigung
• Unterlagen zur Instandhaltung und Renovierung
• Mängelliste
• Energieausweis

Ein Hausverkauf zieht oft auch sogenannte Immobilientouristen an, die nur mal schauen wollen, wie andere leben oder auch Interessenten, die ihren Immobilienkauf erst viel später planen und sich jetzt schon einmal informieren wollen, was sie ungefähr für ihr Geld bekommen können. Nicht zu vergessen auch die schwarzen Schafe, die sich Ihr Haus gar nicht leisten können. Ordentliche Kleidung und sicheres Auftreten sind dabei heutzutage leider kein ausreichender Beweis mehr für seriöse Kaufinteressenten.

Hier sind einige Anhaltspunkte, worauf Sie bei Besichtigungen und Verhandlungen achten sollten:

• Wie und welche Fragen stellen die Interessenten?
• Ist ausreichend Eigenkapital für ein Darlehen vorhanden?
• Wie konkret sind die Vorstellungen der Interessenten, wie sie wohnen möchten?

Als erfahrene Immobilienmakler haben wir ein sehr feines Gespür für echte potenzielle Käufer – und qualifizierte Verfahren, die Seriosität sowie Bonität im Vorfeld zu prüfen. Wenn Sie also uns mit dem Verkauf beauftragen, trennen wir frühzeitig die Spreu vom Weizen, ersparen Ihnen überflüssige Besichtigungstermine, Ärger und finanzielle Risiken.

Mit dem Hauskaufvertrag verpflichten Sie sich als Verkäufer, Ihr Haus dem Käufer frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben (§ 433 BGB). Näheres ist regelmäßig im Kaufvertrag festgehalten. Sie verkaufen Ihr Haus standardmäßig „gekauft wie gesehen“, der Käufer erwirbt es also so, wie es steht und hat keine Gewährleistungsansprüche auf normale und normal erkennbare Mängel.

Wenn Sie als Verkäufer allerdings von Mängeln wissen, die für den Interessenten bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind, haften Sie dafür, wenn Sie ihn nicht darüber informieren, ihm also die Mängel arglistig verschweigen.

Ohne notarielle Beurkundung ist Ihr Hausverkauf unwirksam. Damit der Eigentümerwechsel nicht in letzter Minute beim Notartermin scheitert, sollten Sie gegebenenfalls unter anderem folgende Informationen bereithalten:

• Personalien von Verkäufer und Käufer
• Grundstücksdaten einschließlich aktueller Grundbuchauszug
• Löschungsbewilligung vom Gläubiger, falls im Grundbuch noch Belastungen eingetragen sind
• Identifikationsmöglichkeit durch gültigen Personalausweis oder Reisepass

Wenn Sie hierbei auf Nummer sicher gehen möchten, beauftragen Sie einfach uns mit dem Hausverkauf. Dann kümmern wir uns gern komplett um die Vorbereitung des Notartermins und sorgen dafür, dass der Notar alle erforderlichen Unterlagen bekommt.

Sie möchten Ihr Haus verkaufen, haben aber noch ein laufendes Hypothekendarlehen? Wenn Sie dieses also vorzeitig kündigen wollen, müssen Sie dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – sofern seit der Auszahlung des Darlehens noch keine zehn Jahre vergangen sind.

Die Gründe für Ihren Hausverkauf spielen für die Bank keine Rolle. Die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich ausschließlich an der Höhe des Schadens, den die Bank hat, weil Sie den Kredit vorzeitig zurückzahlen.

Wenn im Darlehensvertrag zum Beispiel ein Zinssatz von 3 Prozent festgelegt wurde, aktuell aber eine Niedrigzinsphase herrscht und der Kreditgeber das vorzeitig zurückgezahlte Geld nur für 1,5 Prozent wiederverleihen kann, entsteht ihm ein Zinsschaden von ca. 1,5 Prozent. Diesen wird er dann als Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen.